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房贷利率上涨,提前还款到底能不能省钱?

还款方式 来源:互联网 2019-10-14 14:08:52 72

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最近银行首套房和二套房的房贷利率都是一路飙升,很多银行已经调高了个人房贷利率,这也让不少的购房者感到疑惑迷茫,现在这个时间点,好不容易贷款下来的房贷是不是提前还款是比较划算呢还是更加亏?

房贷利率上涨,提前还款到底能不能省钱?

一、提前还款的注意事项

1、提前还款需申请

大部分的银行规定,提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。

然后按照约定的日期,携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议,并按银行的要求,将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上,由银行自动扣收。

2、提前还款的次数

各家银行对于提前还贷并没有次数的限制,可以一次全部还清,也可部分归还贷款。

只是每次还贷的起点金额各银行规定不一,有的规定是1万元或1万元的倍数,有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。

3、别忘退税

提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证,应在办妥房地产权利证明后的6个月内,前往税务部门办理退税手续。

二、提前还款真的更划算?

房贷利率上涨的确会增加还款,但是提前还款就能省钱,这可未必。

假设小张现在贷款200万,20年,房贷利率4.9%,等额本息还款,每月月供13088元。假设银行规定贷款必须满一年,不然要收取违约金,所以小张已经还款1年,刚好明年就是第二年。

不提前还款的话,小张要明年每月的月供是13633元,每月多出545元,每年要比之前多付6540元。19年的话就是19*6540=124260元(12万)。

提前还款的话,需要一次性还款1947508元(195万),利息节省1036756元 (103万)。

这样看来是提前还款简直太省钱了。

但是,实际上不能这么算。

首先要考虑到财富缩水,也就是相当对通货膨胀。

过去20年,中国的GDP(财富)每月的财富增长为0.9789%。每月的货币增长速度为1.2637%。

也就是说过去20年每月财富缩水的幅度为:

财富缩水率=印钞的速度-财富增长的速度=1.2637%-0.9789%=0.2848%。

这样每月的房贷利率实际应该是:4.9%/12-0.2848%=0.1235%。每年就是12×0.1235%=1.482%。

按照这个利率计算,总利息才312246.52元(31万)!

所以说其实越往后,贷款的钱会大大缩水,但是这个贬值不需要你来承担,而是银行来承担。

其次考虑其他的投资渠道,先且不说风险大,回报也大的P2P,选取一些比较安全的宝宝类投资,万元收益大概在1%左右,那把提前还款的钱进行投资,所得的回报就是:

195*1*19*365=1352325元(135万)。

综上,提前还款最多能省下103万的利息,但是如果用余下的钱投资却可以赚135万。

所以说提前还款未必能省钱,用还款的钱去进行其他的投资更划算!

要是能有提前还款的意思,那还不如一开始就全款得了,还免了白交一年的利息,那也是好几万呢!

智汇魔方提醒:提前还款时,要看清房贷利率和自己的还款情况,有的时候,你以为会节省利息的提前还款,反而会让你花掉更多的钱。

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编辑:召华